CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ ỨNG DỤNG THỰC TẾ

Chúng ta thường so sánh các dự án chung cư theo đơn giá và nguyên tắc của đơn giá là  tính giá đó trên loại diện tích nào. Tuy nhiên, một số trường hợp do không hiểu rõ nên dẫn đến sự so sánh bị sai lệch. Ví dụ như khi so sánh giữa tiền đất, giá xây dựng, giá bán căn hộ,… bằng đơn giá nhưng lại không rõ là đơn giá này tính trên trên các loại diện tích khác nhau từ đó cho ra kết quả so sánh sai.

Hiểu được vấn đề đó, trong bài này Remaps sẽ chia sẻ cho các bạn cái nhìn tổng quát về các loại diện tích trong một dự án chung cư và cách sử dụng trong trường hợp cũng như sự liên quan giữa các loại diện tích này với nhau như thế nào.

I. CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ

1. DIỆN TÍCH ĐẤT

Mọi người đều biết mỗi một dự án đều có diện tích đất. Diện tích đất mọi người thường tập trung vào là diện tích khuôn viên – là diện tích được thể hiện trong giấy tờ.Tuy nhiên ở đây tôi muốn đề cập đến lại là diện tích quy hoạch phù hợp. Diện tích phù hợp quy hoạch đã bao gồm diện tích khuôn viên nhưng trừ đi đường giao thông hay những thứ vướng quy hoạch (nếu có). Như vậy, diện tích quy hoạch phù hợp thể hiện khách quan và chính xác hơn giá trị của một chung cư. Do đó, mọi người nên tập trung vào diện tích quy hoạch phù hợp thay vì diện tích khuôn viên như mọi người thường làm.

2. TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (GFA)

– Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn được cấp phép xây của Dự án chung cư. Bao gồm tổng diện tích của tất cả các tầng, bao gồm tầng hầm, tầng nửa tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng mái. Diện tích này có liên quan mật thiết với FAR, FAR càng cao thì GFA càng cao và ngược lại (Chỉ số FAR)

DIỆN TÍCH SÀN KINH DOANH (NSA/NFA)

Có 02 cách tính là “Tim tường” và “Thông thủy”.

• Diện tích thông thủy: như tên gọi của nó, diện tích thông thủy đo theo những nơi nước có thể đi qua bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, khu vực ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó.

• Diện tích tim tường: chính là diện tích xây dựng, bao gồm cả tường phân chia các căn hộ, tường bao chung cư, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật.

Thông thủy là diện tích có trong sổ hồng sau này, còn diện tích tim tường thì phần lớn các chủ đầu tư dùng cái diện tích này để tính giá bán. Nhìn chung, nếu tính theo diện tích tim tường thì NSA = 80% GFA. Trong đó, 80% là hệ số hữu dụng, nếu thiết kế càng sang thì hệ số này càng thấp và ngược lại.

DIỆN TÍCH SÀN ĐIỀU HÒA (CFA)

Là tổng diện tích của một không gian kính trên cùng với tòa nhà được đo ở mức sàn trên các bề mặt bên ngoài của các bức tường bên ngoài bao quanh không gian điều hòa. Thuật ngữ này được gọi trong tiêu chuẩn là không gian sàn.

II. CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRÊN ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG TRƯỜNG HỢP NÀO

• Diện tích khuôn viên đất: dùng để tính đơn giá khi mua đất. Giả sử một khu đất có diện tích là X m2 và đơn giá là 100 triệu/m2 thì tổng giá trị khu đất bằng X*100 triệu.

• Diện tích đất phù hợp quy hoạch: Diện tích này không dùng để tính đơn giá nhưng để dùng để tính diện tích GFA thông qua Hệ số sử dụng đất (FAR).

• Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA): Đây là loại diện tích quan trọng, nó có nhiều ý nghĩa trong phân tích kỹ thuật là chính. Do đó, cũng không liên quan trực tiếp đến việc tính đơn giá.

• Diện tích Sàn kinh doanh (NSA/NFA) tính theo tim tường: Thường được dùng để tính đơn giá bán của các Chủ đầu tư. Khi nghe nói cái căn hộ đó bán giá 40 triệu/m2 là đang nói đến đơn giá tính trên NSA này.

• Diện tích sàn kinh doanh tính theo thông thuỷ: Đây là diện tích có trong giấy chủ quyền. Và thông thường thì diện tích tính theo thông thuỷ nhỏ hơn khoảng 3-5% so với diện tích NSA tính theo tim tường. Vì thế đừng ngạc nhiên nếu diện tích tính trong sổ nhỏ hơn diện tích bị tính tiền khi mua.

• Tổng diện tích sàn xây dựng (CFA):dùng để tính đơn giá xây dựng. Khi nói đến việc đơn giá xây dựng là 10 triệu/m2 thì có thể hiểu là đơn giá này đang tính trên diện tích CFA.

III. SỰ LIÊN QUAN GIỮA CÁC LOẠI DIỆN TÍCH NÀY VỚI NHAU

• [Diện tích khuôn viên đất] – [Các loại diện tích giao thông, công trình công cộng] = [Diện tích đất phù hợp quy hoạch]

• [Diện tích đất phù hợp quy hoạch] x [FAR] = [GFA]

• [GFA] – [Diện tích sảnh, hành lang, thang máy, ghen kỹ thuật..] = [NSA tim tường]

• [NSA tim tường] – [khoảng 5%] = [NSA thông thuỷ]

• [GFA] + [Diện tích hầm] = [CFA]

Trên đây là tầm nhìn khái quát về các loại diện tích trong dự án chung cư. Ta có thể thấy mỗi loại diện tích được định nghĩa cũng như cách dùng khác nhau. Tuy nhiên, chúng có mối quan hệ chặt với nhau. Do đó, nếu bạn muốn tìm hiểu về việc phân tích đầu tư dự án Bất động sản thì nên tìm hiểu sâu sắc và lưu ý các loại diện tích này.