Chào Luật sư! Tôi đang muốn mua một mảnh đất và nhà, nhưng không biết cần phải làm gì để tránh những rắc rối liên quan sau này. Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn.
Nội dung tư vấn:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyên mục TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ của Đức Tân Luật. Chúng tôi xin giải đáp câu hỏi của bạn như sau:
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp… khi có các điều kiện sau đây:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó, trước khi giao dịch, để tránh rủi ro pháp lý người mua cần kiểm tra một số thông tin sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (cách gọi thông thường là sổ đỏ)
Người mua có quyền yêu cầu người bán cho xem bản chính sổ đỏ. Nếu người bán không xuất trình được thì có thể diện tích nhà đất đó chưa được cấp sổ đỏ hoặc đang cầm cố, thế chấp ở ngân hàng, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp, không đồng ý cho chuyển nhượng.
+ Trường hợp người bán đang cầm cố thế chấp ở ngân hàng thì trên nguyên tắc không được chuyển nhượng. Do đó hai bên có thể thỏa thuận việc giải chấp ở ngân hàng để tiến hành các thủ tục mua bán.
+ Trường hợp người mua được xem sổ đỏ nhưng nghi ngờ về giá trị pháp lý của sổ đỏ đó, có thể đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận. Nếu bên bán từ chối thực hiện rất có khả năng sổ đỏ đó có vấn đề về mặt pháp lý.
+ Trường hợp bên bán chưa có sổ đỏ thì không nên mua vì có thể xảy ra rất nhiều rủi ro pháp lý sau này khi mua bán bằng vi bằng, giấy tay.
2. Kiểm tra quy hoạch
Để kiểm tra quy hoạch, người mua có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cung cấp thông tin chính thống. Người yêu cầu phải trả phí cung cấp thông tin.
Ngoài ra, người mua cũng có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, những thông tin này chỉ có tính tham khảo, không có tính ràng buộc đối với người cung cấp.
3. Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác
Người mua có thể liên hệ với cán bộ địa chính, tư pháp xã, phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được biết về thông tin mảnh đất dự định mua có tranh chấp không.
4. Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Người mua có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không.
Lưu ý: Nếu việc ủy quyền hoặc đặt cọc trước đó không được công chứng thì sẽ không có thông tin trên hệ thống.
5. Kiểm tra hiện trạng
Bên mua cần so sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên sổ đỏ hay không. Nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được. Trường hợp có sự khác biệt lớn thì bên mua yêu cầu bên bán giải trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc mua bán có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại.
Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng mà các bên thực hiện tại cơ quan công chứng sẽ ghi theo đúng sổ đỏ chứ không ghi theo hiện trạng, thực tế sử dụng.
6. Lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc, giấy đặt cọc
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, việc ký kết hợp đồng đặt cọc khi không đảm bảo các yếu tố cần thiết có thể bị vô hiệu hoặc không thể lấy lại tài sản khi có tranh chấp, người bị thiệt thường là bên đi mua.
Hợp đồng đặt cọc cần có những nội dung như sau: thông tin của các bên, tài sản đặt cọc, thời hạn đặt cọc, mục đích đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, phương thức giải quyết tranh chấp, cam đoan của các bên, các thỏa thuận khác.
Lưu ý: KHÔNG NÊN ký Hợp đồng đặt cọc, Giấy biên nhận cọc được photo in sẵn vì tồn tại rất rất nhiều rủi ro, thậm chí có thể mất trắng tài sản.
Do đó, khi ký hợp đồng đặt cọc cần thể hiện rõ thông tin cá nhân bên mua và bên bán, thông tin mảnh đất và nhà cần được thể hiện chi tiết, đầy đủ nhất có thể (số sổ, số vào sổ, số tờ, số thửa, mục đích sử dụng, thổ cư nếu có, hành lang an toàn đường bộ, địa chỉ, diện tích, bề dài, bề rộng, tứ cận).
Thể hiện rõ về thời điểm ký kết Hợp đồng chuyển nhượng vào một ngày được ấn định cụ thể, tại một Văn phòng Công chứng cụ thể tránh trường hợp các bên cố tình kèo dài thời hạn thực hiện hợp đồng.
Thời điểm thanh toán tiền đặt cọc, toàn bộ tiền chuyển nhượng. Đặc biệt cần ghi rõ họ tên người nhận, đã nhận bao nhiêu tiền vào ngày tháng năm vào Hợp đồng để tránh trường hợp người bán không thừa nhận đã nhận tiền. Nếu kỹ hơn, có thể làm riêng một biên nhận tiền thể hiện thông tin người nhận, số hợp đồng đặt cọc,…
Đồng thời, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ví dụ: Bên bán phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý, giấy tờ cần thiết để có thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm các bên thỏa thuận.
Cam kết về thông tin thửa đất cần thể hiện chi tiết.
Ví dụ: Đất không bị quy hoạch, không bị kê biên, thi hành án, không tranh chấp, thuộc quyền sở hữu về quyền sử dụng đất của bên bán,…
Cuối cùng, cần ký tên và lăn tay, có người làm chứng. Nếu có thể nên tới một tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành thủ tục đặt cọc.
Nếu Quý khách hàng đang gặp khó khăn về Thủ tục mua bán nhà đất, liên hệ với Đức Tân Luật để được tư vấn giải pháp hiệu quả và hoàn toàn MIỄN PHÍ!
——————–
Đức Tân Luật cung cấp dịch vụ pháp lý:
– Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai;
– Thực hiện thủ tục cấp mới/cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng, hoàn công nhà,….;
– Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai;
– Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai, nhà ở,…;
– Thực hiện các dịch vụ khác theo yêu cầu khách hàng.
Hotine: 0394.447.604
Email: congtyductanluat@gmail.com
Website: ductanluat.com
Đức Tân Luật – Cùng bạn giải quyết mọi khó khăn
Fanpage Pháp lý nhà đất thành phố Hồ Chí Minh:
https://www.facebook.com/phaplynhadatthanhphohochiminh/
Group Pháp lý nhà đất thành phố Hồ Chí Minh:
https://www.facebook.com/groups/1164973777199882/
#muabandat
#luuykhimuabandat
#ruirophaply
#sodo #gcnqsdđ
#dichvuphaplyuytin
#congtyluatuytin #luatsuuytin #luatsukinhnghiem
#congtyductanluat