Nhà ở chung cư đang là hình thức phổ biến và thịnh hành hiện nay. Với mức giá phù hợp, sự tiện nghi, an ninh, thông thoáng, gần trung tâm rất nhiều người đã lựa chọn mua chung cư. Khi tìm nơi an cư cho mình, chắc bạn sẽ băn khoan nên mua chung cư hay nhà hẻm trong ngõ, đất nền xây nhà. Bài viết này, mình chia sẻ những lưu ý, kinh nghiệm khi mua bán dự án căn hộ chung cư tại TP HCM từ kinh nghiệm hơn 5 năm tại thị trường này. Hi vọng sẽ giúp bạn dễ dàng cân đo nên mua gì và cách chọn dự án như thế nào hiệu quả.
Nên mua căn hộ chung cư hay nhà phố hẻm trong ngõ, đất nền xây nhà
Với mức 1- dưới 2 tỷ- 3 tỷ tại khu vực TP HCM, mua nhà hoặc đất chắc chắn sẽ ở một vị trí rất xa, vắng và chưa có đầy đủ tiện ích ngoại khu. Hoặc vị trí trung tâm với giá đó thì ở hẻm rất nhỏ, sâu, chỉ đi được xe máy vào, diện tích rất nhỏ, bí bách, nóng bức, ngập nước.
Do vậy với tài chính đó, mình nghĩ các dự án căn hộ chung cư sẽ hợp lý hơn.
#5 lợi thế của căn hộ chung cư trên dưới 2 tỷ ở TP HCM:
- Vị trí gần trung tâm, tiện đi làm, đi học cho con
- Gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại
- Đầy đủ tiện ích nội khu: siêu thị mini, khu vui chơi trẻ em, hồ bơi, gym, spa, cafe,…
- An ninh tốt
- Ý thức cộng đồng cao
- Thoáng mát, nhiều sinh khí, nắng trời
Nếu bạn đang tìm mua các dự án với tầm tiền đó, tham khảo ngay các dự án bên mình các dự án căn hộ quận 7 và dự án chung cư tại Nhà Bè đáng bỏ tiền mua trong năm 2020.
Những lưu ý, kinh nghiệm để mua được dự án căn hộ chung cư ưng ý
Mua chung cư bạn sẽ cần phải chú ý đến rất nhiều những yếu tố khác nhau. Dưới đây là check list bạn có thể dựa vào để đánh giá các dự án bất động sản. Vì thế Trần Văn Toàn BDS có vài lời khuyên cho khách hàng dưới đây.
Soi kỹ về vị trí dự án
“Vị trí, vị trí và vị trí” là nguyên tắc cốt lỗi đầu tiên khi mua bất kỳ bất động sản nào. Sự tiện lợi và tiềm năng phát triển là 2 yếu tố bạn cần đánh giá. Các câu hỏi bạn cần trả lời bao gồm:
- Xung quanh tòa nhà có thoáng mát không? Có bị tòa nhà nào chê chắn? Tầm view nhìn ra sao?
- Chỗ mình mua có gần bệnh viện, siêu thị, trung tâm thương mại, trường học cho con, các khu vui chơi, giải trí,…
- Các vị trí gần sông sẽ có không gian sống trong lành, giá trị gia tăng tốt hơn
- Có ồn áo, khói bụi không?
- Có dễ dàng di chuyển tới chỗ bạn làm
- Có thuận tiện ra sân bay, bến xe, về quê
- Các dự án cầu đường, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí,… sẽ được khởi công tại khu vực đó. Gia tăng giá trị chung cư.
- Thông tin Nhà Bè lên quận hay Bình Chánh lên quận là tín hiệu tốt khi đầu tư
Có 2 đặc sản ở Sài Gòn bạn khó tránh đó là tắc đường và ngập. Do vậy chỉ cần biết những tuyến đường nào tắc, ngập nghiêm trọng, thường xuyên thôi. Chứ tránh hết được thì chỉ có cách nào bạn không nên ở các thành phố lớn.
Chủ đầu tư có uy tín không?
Vấn đề thứ nhất nên xem xét cẩn thận chính là chủ đầu tư dự án. Nếu như bạn muốn đảm bảo dự án này được bàn giao đúng thời hạn thì chủ đầu tư rất cần xem trọng. Lý do là bởi những chủ đầu tư không uy tín sẽ khiến nguy cơ không được nhận nhà, chậm tiến độ hoặc dự án không đủ tiềm lực nên bỏ ngang… Bạn hãy thử tham khảo thông tin về chủ đầu tư đó qua các phương tiện truyền thông, mạng xã hội hay Internet… Ngoài ra xe chủ đầu tư này đã thực hiện dự án nào chưa. Các dự án trước đó có bị dính phốt gì không? Từ đó đánh giá độ uy tín.
Các đơn vị phát triển bất động sản uy tín hàng đầu ở TP HCM có để kể đến như Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Công ty Hưng Lộc Phát, An Gia, Khải Minh Land… Đây là các công ty có lịch sử hoạt động, làm ăn đáng tin cậy hoặc đã được ghi nhận từ các dự án đã bàn giao, đúng chất lượng, tiến độ cam kết.
Nhà thầu dự án cũng đáng quan tâm. Công ty xây dựng ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng công trình. Các nhà thầu có tiếng trên thị trường hiện nay có thể kể đến như Coteccons, Hòa Bình , An Phong, Thuận Việt,…
Pháp lý dự án
2019-2020 pháp lý dự án là từ khóa hot trên các forum, cộng đồng, group, báo chí. Điều này thể hiện sự quan tâm ngày càng lớn của khách hàng khi mà nhiều dự án bị phanh phui.
Dự án đã có giấy phép xây dựng? Dự án đã đủ điều kiện mở bán? là những câu hỏi phối biến khi tìm hiểu một dự án.
Ở Việt Nam hiện nay, đa phần các công ty bất động sản ít khi công khai các loại giấy tờ này. Hơn nữa, giấy tờ này rất nhiều và rắc rối như một mê cung. Khách hàng càng xem, càng mù mờ. Do vậy mình đã có một bài viết riêng về Hồ sơ pháp lý dự án gồm những gì? : giúp mọi người check đơn giản nhất.
Sổ hồng lâu dài hay 50 năm
Một tòa nhà chung cư có thể bao gồm nhiều loại hình: căn hộ để ở, officetel, shophouse, penhouse, duplex.
Căn hộ để ở có sổ hồng sở hữu lâu dài trong khi đó officetel, shophouse là thương mại dịch vụ, văn phòng, chỉ được thuê 50 năm.
Nhiều khách hàng thấy sale chào căn hộ giá quá rẻ, vội vàng đặt cọc, ký hợp đồng. Ký xong mới biết là officetel thương mại dịch vụ, không được đăng ký cư trú, hợp đồng 50 năm. Lúc đấy thì đã quá muộn màng.
Đơn vị quản lý là ai?
Đơn vị nào quản lý chung cư thường bị khách hàng bỏ qua khi mua nhà. Nhưng đây là yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới chất lương sống về sau và giá trị gia tăng sau khi bàn giao.
Các đơn vị tốt trên thị trường có thể kể đến như Savills, CBRE,… Trường hợp đơn vị đó của chủ đầu tư thì bạn có thể đánh giá dự án trước đó họ quản lý ra sao.
Cách dễ nhất là vào group cư dân xem khách hàng họ có phàn nàn nhiều vấn đề trên đó không? Thực tế là chung cư nào cũng có vấn đề riêng của nó. Quan trọng là bạn biết trước và chấp nhận nó thì quyết mua thôi.
Đừng chỉ nhìn vào khuyến mãi, chiết khấu
Thường để thu hút khách hàng, chiết khấu hay khuyến mãi sẽ được chủ đầu tư tung ra. Tuy nhiên nhiều khi vì căn hộ có vấn đề nào đó hoặc vì dự án đã hết căn hộ, nhiều người đưa ra để thu hút vào chào mời khách hàng với dự án khác. Các khuyến mãi được đưa ra thường sẽ là chiết khấu khủng trên giá trị hợp đồng. Hoặc đơn giản là thanh toán 30 – 40% thì sẽ nhận nhà ngay. Ngoài ra còn có chiêu miễn phí lãi suất trong 1 – 2 năm đầu. Tuy nhiên thì hãy cân nhắc để xem thực hư như thế nào chứ đừng vội tin vào quảng cáo, khuyến mãi.
Cân nhắc kỹ về hợp đồng mua nhà
Hợp đồng mua bán nhà chung cư là căn cứ pháp lý quan trọng nhất đối với bất cứ một dự án nào. Trong hợp đồng sẽ ghi đủ các quyền lợi, trách nhiệm và mọi điều khoản liên quan tới thanh toán, điều khoản chủ đầu tư trễ tiến độ,… Vì thế đọc kỹ hợp đồng và hỏi các thắc mắc cần thiết trước khi đặt bút ký nhé.
Cẩn thận khi bàn giao nhà
Khi đi nhận bàn giao nhà, hãy mang theo hợp đồng, đặc biệt phụ lục nội thất. Đối chiếu, so sánh lại kỹ xem chủ đầu tư giao có đúng thương hiệu nội thất đó không? Kiểm tra các lỗi của sàn nhà, gỗ, vết dơ, nứt, chắc chắn rằng tất cả mọi thứ hoạt động bình thường.
Cư dân luôn liên kết chặt chẽ với sức mạnh của truyền thông
Một trong những vấn đề quan trọng chính là hãy liên kết lại với nhau của cộng đồng cư dân chung cư và báo chí truyền thông. Nếu có vấn đề nào, cần thông báo, làm ầm lên để được giải quyết. Trên thực tế vấn đề lùm xùm được giải quyết nhờ sự đoàn kết và hỗ trợ từ báo chí.
Mua dự án giao đoạn nào: đợt 1, khi đang xây lên tầng hay chờ hoàn thiện?
Các dự án khi chào bán đợt đầu thường có giá rẻ nhất, tiến độ thanh toán giãn linh hoạt với nhiều ưu đãi chiết khấu.
Ở giai đoạn đầu thì bạn có nhiều sự lựa chọn căn hơn.
Các giao đoạn sau thì giá chủ đầu tư tăng theo tiến độ. Mua lúc này an toàn hơn nhưng tiến độ đóng tiền nhanh hơn. Tới lúc bàn giao thì bạn phải mua nhượng lại của các khách hàng đã mua đợt trước. Thời điểm này thì bạn phải thanh toán tới 95% rồi.
Nói chung mua giai đoạn nào phụ thuộc chính vào nhu cầu, đánh giá dự án, phương án tài chính của bạn.
Có nên mua dự án chưa có sổ hồng?
Thông thường các dự án chung cư sau khi nhận bàn giao mất khoảng 1.5-2 năm để ra sổ được cho cư dân.
Cách đơn giản nhất để mua dự án lúc đây xây hoặc chưa ra sổ là vay một phần ngân hàng, ngay cả khi bạn có đủ tài chính. Bởi vì ngân hàng sẽ là bên trung gian đảm bảo cho bạn rằng dự án đó đầy đủ giấy tờ và pháp lý.
Chia sẻ kinh nghiệm mua lại nhà căn hộ chung cư cũ, đã qua sử dụng?
Trước khi mua chung cư cũ, những điều bạn nên lưu ý bao gồm:
- Có sổ chưa? Có vay được ngân hàng không? Tỷ lệ vay bao nhiêu.
- Kiểm tra kỹ xem tòa nhà đó đã xuống cấp nhiều chưa, có đảm bảo an toàn khi ở, chi phí sửa chữa là bao nhiêu
- Đơn vị quản lý có chuyên nghiệp không, có an ninh không?
Bạn có thể hỏi người quen, cư dân, lên group cư dân để xem các phản ánh, google search trên báo chí,…
Một vài lưu ý khi mua dự án căn hộ chung cư trả góp, vay tiền vốn ngân hàng
Mua ở góp ở đây mình hiểu theo nghĩa có vay ngân hàng để trả một phần trên tổng giá trị.
Mình làm một ví dụ cụ thể cho các bạn dễ hiểu.
Căn hộ 2 tỷ, vay 50% là 1 tỷ, thời hạn 15 năm. Thì 1 tháng tiền bạn trả bao gồm:
- Tiền gốc: 1 tỷ/ 180 tháng (15 năm)= 5.5 triệu/ tháng
- Tiền lãi cao nhất: 1 tỷ x 9%/12 (Tạm tính lãi suất là 9%/ năm) = 7.5 triệu/ tháng
Như vậy với lãi suất tạm tính 9%/ năm thì 1 tháng bạn phải trả tối đa tổng là 5.5 + 7.5= 13 triệu đồng/ tháng. Số tiền này sẽ giảm dần theo thời gian do hằng tháng bạn trả gốc thì dư nợ giảm dần.
13 triệu là con số bạn cần cân đối với tổng thu nhập của gia đình hằng tháng sau khi chi tiêu, trừ các chi phí sinh hoạt, con cái, chữa bệnh,…
Theo kinh nghiệm của bản thân mình thì không nên vay quá 50% tổng giá trị. Nếu quá, khi có khoản dư, bạn nên thanh toán trước hạn để dư nợ giảm dần.
Phí trả nợ trước hạn cũng cần biết trước. Một vài ngân hàng như Vietcombank có phí này rất thấp, chỉ vài triệu nếu trả trước hạn mấy trăm triệu. Trong khi vài ngân hàng khác chi phí này có thể lên vài chục triệu.
Có 2 thứ bạn phải đảm bảo để được duyệt vay là không có nợ xấu và chứng minh được thu nhập. Các ngân hàng tính chỉ số DTI, Debt to Income (Số tiền phải trả/ thu nhập hàng tháng). Thông thường không quá 80% là duyệt. Kinh nghiệm của mình thì nếu bạn vay 1 tỷ thì thu nhập khoảng 20-22tr, 1.5 tỷ thì khoảng trên 30tr là ổn.
Có nhiều cách chứng minh thu thập và khó hay dễ phụ thuộc vào ngân hàng nào. Có thể là lương chuyển khoản, xác nhận lương từ công ty, thuê nhà, thuê xe, kinh doanh hộ gia đình thì ngân hàng sẽ xuống khảo sát.
Một kinh nghiệm mua chung cư vay ngân hàng là tham khảo ngay lãi suất cho vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất
Có nên đầu tư, kinh nghiệm, cách mua có lời?
Đã qua cái thời phải xếp hàng để mua các dự án, sang tay ăn chênh liền trong ngày hay một ngày ăn chênh mấy giá. Thời điểm hiện tại có nhiều sản phẩm cạnh tranh cho khách hàng lựa chọn. Họ là những khách hàng thông thái, tiếp cận được nhiều nguồn thông tin.
Tìm được dự án đầu tư lướt sóng tốt bây giờ như đãi cát tìm vàng. Thay vì vậy, các dạng mua đầu tư dưới đây mình thấy vẫn còn hợp lý:
- Mua từ giai đoạn 1, tới lúc tiến độ xây lên cao bán lại: tỷ suất khoảng 10-20%
- Mua cho thuê: tỷ suất cho thuê khoảng 5%. Cộng với giá chung cư ở TP HCM thường tăng 5-10%/ năm. Như vậy tỷ suất tổng được khoảng 10-15%
- Mua tích lũy làm tài sản để dành: tỷ suất cao hơn tiền gửi ngân hàng
Các tính toán trên là mình lấy trung bình trên thị trường và chỉ đúng khi bạn chọn được dự án tốt. Kinh nghiệm mua căn hộ chung cư quyết định hiệu quả đầu tư của bạn.
Những lưu ý, kinh nghiệm khi mua căn hộ chung cư để hợp phong thủy
Ngoài yếu tố an toàn, căn hộ bạn chọn cũng phải được đảm bảo vấn đề phong thủy. Phong thủy là sự khoa học chứ không phải mê tín. Dưới đây là các kinh nghiệm của mình sau nhiều năm làm việc trong ngành này.
Hướng của tòa nhà chung cư
Hãy chú ý đến khoảng giữa mà phong thủy gọi là Minh Đường, tức khoảng trống trước mặt tòa nhà có sáng sủa, rộng rãi hay không. Nếu hướng tòa nhà quay ra mặt hồ nước sẽ rất tốt. Còn nếu gần công viên sẽ giúp giảm tà khí và mang lại môi trường sống tuyệt vời.
Nên chọn tầng mấy?
Chọn tầng là theo sở thích của từng người. Người lớn tuổi thường chọn lầu thấp, trẻ tuổi thích lầu cao để ngắm view.
Ở một tòa nhà, các lầu trung, cao sẽ có giá cao hơn lầu thấp. Cái này là do nhu cầu thị trường quyết định. Các lầu trung, cao sẽ có gió mát, thoáng, tầm nhìn xa, rộng, không bị muỗi, côn trùng, ít ảnh hưởng bởi tiếng ồn, khói bụi.
Bạn để ý sẽ thấy các chung cư sẽ có lầu 3A, 12A. Thực chất là tầng 4, 13. Đây là 2 lầu có giá rẻ nhất. Do nhiều khách hàng tránh chúng. Nhưng cũng có nhiều người thấy bình thường, vẫn mua.
Chọn hướng nào?
Ở một dự án, các căn sở hữu hướng có tầm nhìn đẹp, xa, rộng, thoáng mát, ánh nắng đầy đủ là đơn giá cao nhất.
Một vài khách hàng sẽ chọn hướng cửa, hưởng ban công theo mệnh của họ.
Các vị trí giá rẻ nhất là các căn có hành lang đâm thẳng cửa, gần tụ điện, thang máy, thiếu ánh sáng, view bị che.
Các căn ban công hướng Tây cũng có đơn giá rẻ hơn do khách hàng sợ nắng chiều nóng.
Thiết kế bên trong căn hộ
Đối với thiết kế căn hộ thì nên chú ý đến một số những vấn đề sau:
- Phòng ngủ, phòng khách có cửa sổ đón gió, đón nắng không
- Phòng vệ sinh đặt ở đâu, có hợp lý, thông thoáng không
- Phòng bếp có hợp lý không?
- Có khu phơi đồ riêng không?
- Trần nhà cao bao nhiêu
- Hệ thống đường âm máy nước nóng, điều hòa, hệ thống điện,…
Lời kết
Mua nhà chung cư là một tin mừng vì bạn sẽ ổn định được chỗ ở. Tuy nhiên để trọn vẹn cả đôi đường, hãy chú ý đến những lưu ý, kinh nghiệm trước khi mua chung cư mà Trần Văn Toàn BDS chia sẻ. Nếu bạn cần mua một căn hộ chung cư có pháp lý rõ ràng, giá tốt, phong thủy hợp và tránh được tất cả những điểu trên, liên hệ Toàn ngay để được tư vấn cụ thể.
Bài viết liên quan
Thủ tục nhập trạch lấy ngày là gì? Ý nghĩa và các bước làm lễ
Cách xem hướng nhà, căn hộ chung cư, có nên chọn theo tuổi
Tôi là Trần Văn Toàn BDS. Tôi đã có hơn 5 năm kinh nghiệm tư vấn bất động sản HCM, Phan Thiết, Cần Giờ, Phú Quốc.
Xem ngay dự án hot đang triển khai:
- TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận: Dự án Summerland Mũi Né