Chúng ta thường so sánh các dự án chung cư theo đơn giá và nguyên tắc của đơn giá là tính giá đó trên loại diện tích nào. Tuy nhiên, một số trường hợp do không hiểu rõ nên dẫn đến sự so sánh bị sai lệch. Ví dụ như khi so sánh giữa tiền đất, giá xây dựng, giá bán căn hộ,… bằng đơn giá nhưng lại không rõ là đơn giá này tính trên trên các loại diện tích khác nhau từ đó cho ra kết quả so sánh sai.
Nội dung chính
- I. CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ
- 1. DIỆN TÍCH ĐẤT
- 2. TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (GFA)
- II. CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRÊN ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG TRƯỜNG HỢP NÀO
- III. SỰ LIÊN QUAN GIỮA CÁC LOẠI DIỆN TÍCH NÀY VỚI NHAU
- GFA là gì?
- Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng GFA
- Ý nghĩa của GFA
- CFA là gì?
- Phân biệt CFA và GFA
- Video liên quan
Hiểu được vấn đề đó, trong bài này Remaps sẽ chia sẻ cho các bạn cái nhìn tổng quát về các loại diện tích trong một dự án chung cư và cách sử dụng trong trường hợp cũng như sự liên quan giữa các loại diện tích này với nhau như thế nào.
I. CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ
1. DIỆN TÍCH ĐẤT
Mọi người đều biết mỗi một dự án đều có diện tích đất. Diện tích đất mọi người thường tập trung vào là diện tích khuôn viên – là diện tích được thể hiện trong giấy tờ.Tuy nhiên ở đây tôi muốn đề cập đến lại là diện tích quy hoạch phù hợp. Diện tích phù hợp quy hoạch đã bao gồm diện tích khuôn viên nhưng trừ đi đường giao thông hay những thứ vướng quy hoạch (nếu có). Như vậy, diện tích quy hoạch phù hợp thể hiện khách quan và chính xác hơn giá trị của một chung cư. Do đó, mọi người nên tập trung vào diện tích quy hoạch phù hợp thay vì diện tích khuôn viên như mọi người thường làm.
2. TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (GFA)
– Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn được cấp phép xây của Dự án chung cư. Bao gồm tổng diện tích của tất cả các tầng, bao gồm tầng hầm, tầng nửa tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng mái. Diện tích này có liên quan mật thiết với FAR, FAR càng cao thì GFA càng cao và ngược lại (Chỉ số FAR)
DIỆN TÍCH SÀN KINH DOANH (NSA/NFA)
Có 02 cách tính là “Tim tường” và “Thông thủy”.
-
Diện tích thông thủy: như tên gọi của nó, diện tích thông thủy đo theo những nơi nước có thể đi qua bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, khu vực ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó.
-
Diện tích tim tường: chính là diện tích xây dựng, bao gồm cả tường phân chia các căn hộ, tường bao chung cư, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật.
Thông thủy là diện tích có trong sổ hồng sau này, còn diện tích tim tường thì phần lớn các chủ đầu tư dùng cái diện tích này để tính giá bán. Nhìn chung, nếu tính theo diện tích tim tường thì NSA = 80% GFA. Trong đó, 80% là hệ số hữu dụng, nếu thiết kế càng sang thì hệ số này càng thấp và ngược lại.
DIỆN TÍCH SÀN ĐIỀU HÒA (CFA)
Là tổng diện tích của một không gian kính trên cùng với tòa nhà được đo ở mức sàn trên các bề mặt bên ngoài của các bức tường bên ngoài bao quanh không gian điều hòa. Thuật ngữ này được gọi trong tiêu chuẩn là không gian sàn.
II. CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRÊN ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG TRƯỜNG HỢP NÀO
-
Diện tích khuôn viên đất: dùng để tính đơn giá khi mua đất. Giả sử một khu đất có diện tích là X m2 và đơn giá là 100 triệu/m2 thì tổng giá trị khu đất bằng X*100 triệu.
-
Diện tích đất phù hợp quy hoạch: Diện tích này không dùng để tính đơn giá nhưng để dùng để tính diện tích GFA thông qua Hệ số sử dụng đất (FAR).
-
Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA): Đây là loại diện tích quan trọng, nó có nhiều ý nghĩa trong phân tích kỹ thuật là chính. Do đó, cũng không liên quan trực tiếp đến việc tính đơn giá.
-
Diện tích Sàn kinh doanh (NSA/NFA) tính theo tim tường: Thường được dùng để tính đơn giá bán của các Chủ đầu tư. Khi nghe nói cái căn hộ đó bán giá 40 triệu/m2 là đang nói đến đơn giá tính trên NSA này.
-
Diện tích sàn kinh doanh tính theo thông thuỷ: Đây là diện tích có trong giấy chủ quyền. Và thông thường thì diện tích tính theo thông thuỷ nhỏ hơn khoảng 3-5% so với diện tích NSA tính theo tim tường. Vì thế đừng ngạc nhiên nếu diện tích tính trong sổ nhỏ hơn diện tích bị tính tiền khi mua.
-
Tổng diện tích sàn xây dựng (CFA):dùng để tính đơn giá xây dựng. Khi nói đến việc đơn giá xây dựng là 10 triệu/m2 thì có thể hiểu là đơn giá này đang tính trên diện tích CFA.
III. SỰ LIÊN QUAN GIỮA CÁC LOẠI DIỆN TÍCH NÀY VỚI NHAU
-
[Diện tích khuôn viên đất] – [Các loại diện tích giao thông, công trình công cộng] = [Diện tích đất phù hợp quy hoạch]
-
[Diện tích đất phù hợp quy hoạch] x [FAR] = [GFA]
-
[GFA] – [Diện tích sảnh, hành lang, thang máy, ghen kỹ thuật..] = [NSA tim tường]
-
[NSA tim tường] – [khoảng 5%] = [NSA thông thuỷ]
-
[GFA] + [Diện tích hầm] = [CFA]
Trên đây là tầm nhìn khái quát về các loại diện tích trong dự án chung cư. Ta có thể thấy mỗi loại diện tích được định nghĩa cũng như cách dùng khác nhau. Tuy nhiên, chúng có mối quan hệ chặt với nhau. Do đó, nếu bạn muốn tìm hiểu về việc phân tích đầu tư dự án Bất động sản thì nên tìm hiểu sâu sắc và lưu ý các loại diện tích này.
Trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc thì không ai không biết thuật ngữ gfa, cfa. Tuy nhiên không phải người trong nghề, lần đầu tiên khi nghe tới cfa, gfa đều sẽ đặt câu hỏi gfa là gì, cfa là gì?
Cùng kientrucsuvietnam.vn tìm hiểu về 2 thuật ngữ này và với những người trong nghề cũng có thể thêm thông tin, một số ý nghĩa và ứng dụng trong lĩnh vực xây dựng.
Chúng tôi đã có 1 bài viết chi tiết về gfa, các bạn có thể theo dõi tại link >> gfa là gì ?
Định nghĩa bằng tiếng Anh: Conditioned Floor Area có nghĩa là diện tích sàn.
Diện tích sàn điều hòa (CFA) là tổng diện tích sàn (tính bằng feet vuông) của không gian kèm theo trên tất cả các tầng của tòa nhà, được đo ở mức sàn của các bề mặt bên ngoài của các bức tường bên ngoài bao quanh không gian điều hòa. Thuật ngữ này cũng được gọi trong Tiêu chuẩn là diện tích sàn.
Đây là một giá trị quan trọng cho việc tuân thủ vì việc sử dụng được chia cho giá trị này để có được ngân sách năng lượng. Trong gói kê đơn, các yêu cầu khu vực fenestration tối đa và phía tây phải đối mặt được biểu thị bằng phần trăm của giá trị này.
CFA được tính từ kích thước kế hoạch của tòa nhà, bao gồm diện tích sàn của tất cả không gian điều hòa và gián tiếp trên tất cả các tầng. Nó bao gồm gác xép và gác lửng nhưng không bao gồm lối đi có mái che, khu vực có mái che, mái hiên, rãnh ống, sân thượng bên ngoài hoặc bậc thang, ống khói, mái nhà nhô ra, hoặc nhà để xe. Các tầng hầm hoặc tủ không sử dụng cho các lò không khí cưỡng bức trung tâm cũng không được bao gồm, trừ khi có điều kiện gián tiếp.
Diện tích sàn của một cầu thang bên trong được xác định là CFA bên dưới cầu thang và khu vực bậc thang của cầu thang. Xem hình 1-2 dưới đây để biết ví dụ về cách tính CFA.
Tổng quan về GFA và CFA khái niệm cơ bản và cách tính toán các thông số GFA và CFA trong xây dựng. GFA là từ viết tắt của cụm từ Gross Floor Area.
GFA – Gross Floor Area là gì? Hay tổng diện tích sàn xây dựng. tổng quan về GFA cà cách tính GFA chính xác nhất.
Bạn đang xem: Gross floor area là gì
GFA là gì?
GFA là từ viết tắt của cụm từ Gross Floor Area, là tổng diện tích sàn xây dựng. ( Tổng diện tích sàn của các tầng, trừ các tầng kỹ thuật, hố thang máy).
Dựa trên giá trị GFA để tính được Hệ số sử dụng đất ( FAR – Floor Area Ratio) một chỉ số quan trọng để tính được áp lực của tòa nhà lên hệ thống hạ tầng trong khu vực: Điện, nước, giao thông, bãi đỗ xe…
Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ không bao gồm các diện tích sau:
Diện tích để xe ô tô, xe máy, xe đạp,..Diện tích hầm, tầng máiDiện tich sân vườn không nối tới trong nhà
Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng GFA
GFA = Z x H
Trong đó:
Z: Diện tích sàn từng tầng trừ đi các không gian công cộng
H: Số tầng
Ý nghĩa của GFA
Ta có thể thấy chỉ số GFA cao sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới cảnh quan đô thị. Chủ đầu tư luôn mong muốn GFA cao trong khi các nhà quản lý lại muốn điều ngược lại. Vì thế cần một tiêu chuẩn để khống chế diện tích xây dựng nhằm đảm bảo các yếu tố khác của công trình như: khoảng lùi, diện tích đường giao thông, sân chơi, cây xanh…
Một ví dụ điển hình là dự án HH Linh Đàm. Với diện tích xây dựng và hệ số sử dụng đất lớn dẫn đến mật độ dân cư trong khu vực quá cao tạo nên một áp lực lớn cho hạ tầng trong khu vực bán đảo Linh Đàm, ảnh hưởng không nhỏ tới lợi ích của người dân.
Để cân bằng yếu tố kinh tế và quy hoạch luôn là một bài toán đau đầu với các nhà quản lý đô thị.
CFA là gì?
Khi nói đến CFA có rất nhiều người không biết là gì? chỉ có những người làm trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng mới nắm rõ được định nghĩa của thuật ngữ CFA là gì? Cùng Nhà Đẹp tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé.
Xem thêm: File Instalasi Offline Avast Premier 2019 Full Crack Kích Hoạt 2030
Diện tích sàn điều hòa (CFA) là tổng diện tích (tính bằng mét vuông) của không gian kín lên trên cùng với tòa nhà được đo ở mức sàn trên các bề mặt bên ngoài của bên ngoài. phòng điều hòa không khí bao quanh. Thuật ngữ này cũng được gọi trong tiêu chuẩn là không gian sàn.
Đây là một giá trị quan trọng để tuân thủ vì việc sử dụng nó được chia cho giá trị này để đạt được ngân sách năng lượng. Trong gói thuốc theo toa, các yêu cầu bồi thường tối đa và phía tây phải đối mặt được thể hiện dưới dạng phần trăm của giá trị này.
CFA được tính từ kích thước kế hoạch của tòa nhà, bao gồm diện tích sàn của tất cả các phòng máy lạnh và gián tiếp trên tất cả các tầng. Nó bao gồm trần nhà và gác lửng, nhưng không bao gồm lối đi có mái che, khu vực có mái che, mái hiên, rãnh, sân thượng ngoài trời hoặc sân thượng, ống khói, nhô ra hoặc nhà để xe. Các hầm hoặc tủ không sử dụng cho lò không khí cưỡng bức trung tâm không được bao gồm trừ khi có điều kiện gián tiếp.
Diện tích sàn của cầu thang nội bộ được xác định là CFA dưới cầu thang và cầu thang của cầu thang. Xem hình 1-2 dưới đây để biết ví dụ về cách tính CFA.
Phân biệt CFA và GFA
Diện tích sàn xây dựng (CFA) thường bao gồm các khu vực của tòa nhà sẽ được xây dựng và được đo theo mặt ngoài của các bức tường bên ngoài của tòa nhà và bao gồm tất cả các trục thang máy, cầu thang, bãi đỗ xe, phòng trồng cây và các loại tương tự. CFA thường được đo bằng QS cho mục đích ước tính chi phí xây dựng của một tòa nhà Tổng diện tích sàn (GFA) (như được xác định theo Quy định (Quy hoạch) của Tòa nhà 23 (3) (a)) là diện tích nằm trong bề mặt ngoài của các bức tường bên ngoài của tòa nhà được đo ở mỗi cấp độ sàn. GFA thường được Kiến trúc sư đo lường cho mục đích xây dựng và được gọi theo tỷ lệ lô (B (P) s18A – phân loại trang web, B (P) s19 – quy định chung và Biểu 1 của B (P) R đề cập).
Công ty cô phần Việt Mỹ -honamphoto.com.JSCAddress : 69 Street No. 1, Cityland Residential Area, Go Vap District, Ho Chi Minh City, VietnamFactory 1: 3/200, Nhi Tan 1 Hamlet, Tan Thoi Nhi Commune, Hoc Mon District, Ho Chi Minh City, Vietnam.Factory 2 : Thuan Giao 25 Street, Thuan Giao Ward, Thuan An District, Binh Duong Province, VietnamFactory 3 : 79/204 Nguyen Huu Tri street, My Yen commune, Ben Luc district, Long An province, Vietnam